Türkiye’de Gayrimenkul davaları, Medeni Yargılama Hukukuna tabi olarak ağırlıkla Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmekte kısmen de Tüketici Mahkemelerinde, Aile Mahkemelerinde ve Kadastro Mahkemelerinde karara bağlanmaktadır. Çoğunlukla da taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede davalar görülür. Bu tür davaların temyiz yeri Yargıtay’dır.Müvekkillerimiz mülk sahiplerinden, gayrimenkul yatırımcılarından, müteahhitlerden, mimarlardan, finansörlerden, inşaat firmalarından, mühendislerden, planlamacılardan ve taşınmazlar üzerinde ayni veya şahsi hak elde eden şahıs ve tüzel kişilerden oluşmaktadır.Gayrimenkul, Tapu, Emlak ve İnşaat avukatlarımızın, gayrimenkul hukuku alanında verdiği bazı hizmetler:

*Gayrimenkul Satın Alım ve Satım Sözleşmeleri ve Satış Vaadi Sözleşmelerinin müzakere ve düzenlenmeleri
*Kiralama Sözleşmeleri
*İnşaat ruhsatının ve iskân izninin alınması ve bu izinlerin temine yönelik ilgili resmi merciiler nezdinde başvuruların yapılması;
*İş yeri açma ve çalışma ruhsatının ve lisanslarının alınması ve bu ruhsatın teminine yönelik ilgili resmi merciiler nezdinde başvuruların yapılması;
*İpotek Sözleşmeleri
*Kat İrtifakı Sözleşmeleri
*Tapu işlemleri
*İnşaat Sözleşmeleri
*Bina Yönetimi Sözleşmeleri
*Proje Yönetimi Sözleşmeleri
*Alışveriş Merkezleri Yönetim Sözleşmeleri
*Lisans Sözleşmeleri
*Aracılık Sözleşmeleri
*Ayni şahsi hak tesisi sözleşmeleri
*Hukuki durum tespitinin yapılması ve raporunun hazırlanması (Oue Oilligence)
*Alım – Satım sözleşmeleri
*Projelerin çevre mevzuatlarına uygunluğunun denetlenmesi
*Gayrimenkul finansmanı
*Yabancıların mülk edinmesi
*Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin işlemler ve sözleşmeler

Gayrimenkul ve Tapu Avukatları Ankara

Gayrimenkul avukatı, adından da anlaşıldığı üzere gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış olan avukata verilen isimdir. Ancak şunu belirtmeliyiz ki gayrimenkul hukuku, birden fazla hukuk dalını ilgilendiren kapsamlı bir alandır. Genel olarak gayrimenkul hukuku, eşya hukukunu, borçlar hukukunu ve icra hukukunu kapsamaktadır. Bu nedenle söz konusu alanında uzman olmak isteyen kimselerin pek çok hukuk dalına da hakim olması gerektiğinden dolayı gayrimenkul hukuku uzmanı olmak gerçekten zor bir iştir. İşte belirtilen hukuk dallarına ve ilgili diğer kaynaklara hakim, yeterli hukuki bilgiye sahip kimseye gayrimenkul avukatı denilmektedir.

Gayrimenkul dendiği zaman akla ilk gelenler ev, işyeri ve arsadır. İşte bu taşınmazların korunması ve bunlarla ilgili işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için hukukumuzda yeni bir hukuk dalı oluşturulmuştur ki bu da gayrimenkul hukuku alanı olarak adlandırılmaktadır. Gayrimenkullerin bu denli önemsenmesinin en önde gelen sebeplerinden biri, kişilerin özellikle günümüzde çok zor şartlarda gayrimenkul edinme imkanına sahip olmasıdır. Hal böyle olunca da kanun koyucu hem gayrimenkulleri korumak hem de bunlarla ilgili alım, satım ve kiralama gibi işlemleri gerçekleştirebilmek adına pek çok düzenleme yapmıştır. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki gayrimenkul hukukunun önem kazanmasının bir diğer nedeni de son yıllarda fazlaca gelişmekte olan inşaat sektörüdür. Artık hemen hemen her yerde yeni inşaatlara rastlamamız mümkün hale gelmiştir.

İnşaat sektörünün ekonomide büyük bir yere sahip oluşu gayrimenkul hukukunun ticari anlamda da önem kazanmasını sağlamıştır. Taşınmaz mülkiyeti ve bu mülkiyetten ötürü ortaya çıkan uyuşmazlıkların ve davaların çözümünde başvurulması gereken ilk kişi elbette ki gayrimenkul avukatı olmalıdır. Çünkü gayrimenkul avukatı, hem taşınmazlarla ilgili davalarda rol alacak hem de ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözebilmek adına kişilere hukuki destek sağlayacaktır. Aynı zamanda henüz ortada bir uyuşmazlık ya da dava olmasa dahi kişilere pek çok konuda danışmanlık hizmeti sağlayacaktır. Gayrimenkul avukatı verdiği hizmetler sayesinde kişilerin olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçecektir. Neticede bir taşınmazın kaybı her halde büyük zararlara yol açabilir. İşte bu zararların ortaya çıkmasını engellemek ve meydana gelebilecek olumsuzlukları en aza indirebilmek adına gayrimenkul hukukunu ilgilendiren her konuda profesyonel bir destek alınması faydalı olacaktır.

Gayrimenkul ve Arazi Davaları Nelerdir?

Gayrimenkul ve arazi avukatı, kendisine başvuran kişilere danışmanlık hizmeti vermekle beraber ortaya çıkan problemlerin çözümünde gerektiği takdirde dava açma yoluna da başvurabilmektedir. İnşaat sektörünün de hızla gelişmesiyle beraber çok sayıda konut ve işyeri inşaa edilmiş olup bunlarla orantılı olarak da gayrimenkul hukuku alanında görülen dava sayısı artmıştır. Özellikle kişilerin yalnızca yapılan maketlerden görüp satın aldıkları konut veya işyerleri sonradan birer probleme dönüşmüşlerdir. Ancak bu alanda ortaya çıkan davaların sebebini yalnızca inşaat sektörünün gelişmesiyle açıklamak doğru olmayacaktır. Kişiler arasında oluşan uyuşmazlıklar neticesinde de sıklıkla dava yoluna başvurulması gerekmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında ortaya çıkan davalar kendine özgü dava türleri olması sebebiyle bu davalara bakabilmek için hem teknik bilgi hem de hukuki bilgi gerekmektedir. İşte gayrimenkul avukatının önemi de bu noktada ortaya çıkmaktadır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan gayrimenkul davalarından birisi, tapu iptal ve tescil davalarıdır. Aynı zamanda tapu kayıtlarının doğru bir şekilde tutulmaması nedeniyle yanlış kaydın düzeltilmesi için açılan tapu kaydının düzeltilmesi davası da sıklıkla rastlanan davalar arasında yerini almıştır. Bunların yanı sıra taşınmazdan doğan tazminat davaları, ecrimisil davaları, müdahalenin men’i davaları, kira bedelinin tespiti davaları ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları nedeniyle açılan davalar da gayrimenkul avukatının ilgilendiği konular arasında yer almaktadır. Bazı durumlarda ise ortaklakların, önalım haklarını kullanmak amacıyla şufa davası açtığı da görülmektedir. Aynı zamanda tahliye davaları ve istihkak davaları da gayrimenkul hukuku avukatının uzmanlık alanı içerisinde yer almaktadır. İşte taşınmazdan doğan tüm bu davaların çözümünde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukata danışılması ve kendisiyle hukuki sürecin yürütülmesi kişilerin menfaat kaybına uğramamaları bakımından önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?



Gayrimenkul hukuku avukatına danışılarak yapılması gerektiğini düşündüğümüz en önemli işlemlerden birisi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hem noterde hem de tapu sicil müdürlüğünde düzenlenmesi mümkün olan bir sözleşme türüdür. Söz konusu sözleşmeye göre, taraflar, öngördükleri tarihe kadar sözleşmeye konu olan gayrimenkulün satışının gerçekleştirileceğine dair anlaşmaya varmaktadır, yani taahhütte bulunmaktadırlar. Dolayısıyla sözleşmenin uygulamada önemli bir etkisi olduğu yadsınamaz bir durumdur.

Özellikle gayrimenkul satış vaadinin tapuya şerh edilmesi halinde sözleşmenin etkisinin daha da önemli hale geldiğini söylememiz mümkündür. Çünkü vaat, tapuya şerh edildiği takdirde beş sene boyunca üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilme imkanı ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla bu durum da sözleşmeyi daha mühim hale getirir. Sözleşmenin kişiye bir hak tesis ediyor olması ve başka kişilere karşı da ileri sürülebiliyor olması onun önemini arttıran faktörler arasında yer almaktadır. Dolayısıyla bu sözleşmenin hazırlanmasında ve tapuya şerh verilmesi esnasında mutlaka bir gayrimenkul avukatıyla hareket edilmelidir.

Gayrimenkul ve İnşaat Avukatının Danışmanlık Hizmeti Verdiği Konular Nelerdir?

Gayrimenkul avukatı, taşınmazlar hakkında ortaya çıkabilecek davalara bakmakla beraber aynı zamanda kendisine başvuran kişilere belli konularda danışmanlık hizmeti de sağlamaktadır. Özellikle gayrimenkul işlerinde büyük meblağların kullanılıyor olması ve bir hata sonucunda büyük meblağların kaybedilecek olması gayrimenkul avukatından danışmanlık hizmeti alınmasını daha gerekli hale getirmiştir.

Tapu avukatlarının hukuki destek sağladığı pek çok konu bulunmaktadır. Bunlardan bir kısmını şu şekilde sıralamamız mümkündür: Gayrimenkul finansman danışmanlığı, tapuda gerçekleştirilecek olan işlemler, taşınmaz üzerinde ipotek ve rehin tesis edilmesi, yabancıların gayrimenkul edinmesi, gayrimenkul satış sözleşmeleri ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıkların çözümü, gayrimenkul avukatının uzman olarak destek sağladığı hukuki konular arasında yer almaktadır. Özellikle taşınmazların satışına ilişkin işlemler gerçekleştirilirken herhangi bir dolandırıcılık vakasının mağduru olmamak adına gayrimenkul avukatı ile hareket edilmesi faydalı olacaktır. Bu konuları da göz önünde bulundurarak şunu söylemeliyiz ki gayrimenkul avukatı yalnızca davalarda değil; öncesinde gerçekleştirilecek olan her türlü sözleşmenin hazırlanmasında, denetlenmesinde ya da uygulanmasında kişilere hizmet sağlamakta olan uzman avukattır.

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Nasıl Olur?

Tapu Kanunu’nda yer alan hükme göre, yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinebilmeleri için var olan karşılıklılık şartı artık yürürlükte değildir. İlgili kanuna göre, kanunda belirtilmiş olan sınırlamalara bağlı kalınmak kaydıyla yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye sınırları içerisinde gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Yabancı uyruklu gerçek kişinin mülk edinmek amacıyla başvurması gereken kurum, gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğü olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yabancı, ancak kanunda öngörülmüş olan sınırlamalara bağlı kalarak ülkemizde gayrimenkul edinme imkanına sahiptir. Kanunda var olan sınırlamalardan birisi, yabancı uyruklu gerçek kişinin ülke genelinde ancak 30 hektarlık taşınmaz mal edinebileceğine ilişkindir. Satın alınacak olan alanlar, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçüm oranının %10’unu geçemeyecektir. Aynı zamanda Bakanlar Kurulu gerektirdiği takdirde bu yabancı uyruklu kimselerin gayrimenkul edinmelerini sınırlayabilir, durdurabilir, yasaklayabilir ya da genişletebilir. Yabancı kişiler eğer arsa ya da tarla gibi üzerinde yapı var olmayan bir taşınmaz iktisap etmek istiyorsa taşınmazla alakalı projelerini 2 yıl içerisinde bakanlık onayına sunmak zorundadırlar. Projenin onaylanması halinde bunun gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili bakanlık tarafından takip edilecektir.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz sınırlamaların yanı sıra Tapu Kanunu’nda yabancılarla alakalı birtakım sınırlamalar daha mevcuttur. Aynı zamanda yalnızca kurallara bağımlı kalmak taşınmazın edinebilmesi bakımından yeterli olmayacaktır. Gerekli evrakların da eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanıp ilgili merciye teslimi gerekmektedir. İşte tüm bu prosedürlerin doğru ve hızlı bir biçimde yürütülebilmesi adına gayrimenkul avukatına danışılması ve onun desteğiyle işlerin yürütülmesi hem zaman açısından hem de hukuka uygun bir iş gerçekleştirmek açısından önemlidir.

Gayrimenkul ve Tapu Avukatının İnşaat ve Arsa Davalarındaki Önemi

Esasında yazımızın tüm bölümlerinde gayrimenkul avukatının ne kadar önemli olduğunu belirttik. Ancak şuna da değinmemiz gerekiyor ki hukuki danışmanlık hizmeti almada gayrimenkul avukatı büyük bir role sahip olmakla beraber taşınmazlarla alakalı davalarda uzman bir avukatın çok daha önemli hale geldiğini görmekteyiz. Çünkü özellikle gayrimenkul davaları, uzun ve kompleks bir yapıya sahip olmasından dolayı kişinin bireysel olarak hukuki süreci yürütmesi pek mümkün değildir. Kaldı ki kişi, avukat olmadan hukuki işlemleri gerçekleştirse bile başarılı olma olasılığı çok düşüktür. Aynı zamanda gayrimenkul davalarında çok büyük meblağların konuşulduğu düşünülürse işi şansa bırakmak ve avukat olmaksızın davaya katılmak pek de mantıklı bir hareket olmayacaktır.

Bu nedenle gerek hakların devredilmesiyle alakalı davalarda gerekse ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasıyla ilgili olan davalarda alanında uzman bir gayrimenkul avukatına vekalet verilmesi ve bu şekilde davanın yürütülmesi en doğru davranış olacaktır. Bu nedenle taşınmazlarla ilgili görülecek olan davanın yürütülmesinde avukat seçimi de dikkatlice yapılması ve hem deneyime hem de uzmanlığa sahip bir gayrimenkul avukatıyla çalışılmalıdır. Gayrimenkul hukuku departmanında çalışan avukatlarımız, gayrimenkul ve inşaat hukukunun her aşamasında danışmanlık hizmeti vermekte olup bu süreçler boyunca müvekkillerimizi temsil etmektedirler.